Bouwen & verbouwen

Wie wil bouwen en/of verbouwen moet zich aan de bouwreglementen houden en een stedenbouwkundige vergunning of verkavelingsvergunning aanvragen. De bouwactiviteiten mogen bovendien ook niet in strijd zijn met de vigerende bijzondere plannen van aanleg (BPA's), ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) en verkavelingsvoorschriften. 

De stedelijke dienst Ruimtelijke Ordening en Huisvesting (ROH) is een noodzakelijke bron van informatie voor wie wil bouwen of verbouwen.

De Vlaamse ruimtelijke ordening en stedenbouwreglementering is inderdaad bijzonder complex.  Iedereen die aankoop- of bouwplannen heeft, wint best zo vlug en volledig mogelijk informatie in.  De meest aangewezen en snelste manier om aan deze informatie te komen, is door langs te gaan bij de dienst ROH van de stad Poperinge.  De ervaren medewerkers van deze dienst zijn volkomen vertrouwd met de plaatselijke toestand en bovendien perfect op de hoogte van het gemeentelijke ruimtelijke beleid.

Welke gebruikelijke vragen kun je er zoal stellen?

• a. Wat is de planologische bestemming van het perceel of het pand dat ik op het oog heb?

Een perceel dat zich conform het gewestplan ‘Ieper-Poperinge' (KB van 14 augustus 1979) in één of ander type ‘woongebied' situeert, is al een hele geruststelling.  Wanneer het perceel echter in een ‘woonuitbreidingsgebied' gelegen is, moet je opletten.  In dit geval kun je er niet zomaar bouwen.  Als het perceel helemaal niet in een ‘woongebied' ligt, mag daar in principe niet gebouwd of verbouwd worden. De Vlaamse wetgever heeft voor het bouwen en verbouwen in een ‘agrarisch gebied' wel een uitzonderingsartikel voorzien waarbij één en ander onder strenge regels mogelijk wordt (art. 145 bis van het decreet ruimtelijke ordening).

Nieuwbouw is bijvoorbeeld in dit laatst vermelde gebied enkel mogelijk in vervanging van een bestaande woning. Andere bijkomende woongelegenheden zijn helemaal uit den boze. 

• b. Is het perceel of de eigendom gelegen in een bijzonder plan van aanleg (BPA) of ruimtelijke uitvoeringsplan (RUP)?

Indien dit het geval is, dan is het noodzakelijk om de planologische bestemming van de grond te kennen.  Wat leggen de stedenbouwkundige voorschriften vast in verband met de plaatsing van de bouwwerken?  Welke afstanden moeten gerespecteerd worden ten opzichte van de perceelsgrenzen?  Hoeveel bouwlagen kunnen voorzien worden?  Bouwdiepte?  Dakvorm?  Materiaalgebruik?  Enzovoort...

Misschien is er op heden geen definitief goedgekeurd ordenend plan, maar bestaat er een ontwerp van BPA of RUP.  Het is belangrijk om niet alleen de bestemming van de gronden op vandaag te kennen, maar ook te weten wat de toekomst biedt.  Wat zijn de intenties van de stad en wat zal later nog toegelaten zijn op mijn eigendom. 

• c. Bestaat er een onteigeningsplan waarin het perceel of huis is opgenomen?

Indien het geval, binnen welke termijn wordt een onteigening gepland?  Wordt het perceel volledig of slechts voor een deel onteigend?

Deze informatie kan een belangrijke waardefactor zijn bij verkoop van je eigendom of woning.

• d. Is er sprake van een goedgekeurde verkaveling?

Je moet er rekening mee houden dat in sommige gevallen een verkavelingsvergunning komt te vervallen en dus niet meer geldig is.  Dit is uiteraard heel belangrijk bij de aankoop van een stuk grond.

• e. Bestaat er een rooilijnplan?

Een rooilijnplan legt de toekomstige grens vast tussen het openbaar domein en de private eigendommen.  Het gevolg hiervan is dat tussen de nieuwe rooilijn en de openbare weg geen nieuwbouw mogelijk is.  Bovendien gelden voor de bestaande gebouwen die getroffen zijn door dergelijke rooilijn, speciale regels en voorwaarden.

f. Is het goed belast met erfdienstbaarheden?

De stad is niet op de hoogte van alle erfdienstbaarheden.  Maar de belangrijkste, zoals ondergrondse leidingen of collectoren (rioolsystemen) die sommige percelen doorkruisen, zijn gekend.  Ook kent de stad sommige dienstbaarheden, zoals voetwegen of sentiers.

g. Welke storende elementen bevinden zich allemaal in de nabije omgeving?

Naast de voormelde info is het ook belangrijk te weten wat de overheid in de onmiddellijke omgeving van een perceel of eigendom heeft gepland.  Zijn er voorzieningen te verwachten die hinderlijk (vooral i.v.m. milieuproblematiek) kunnen zijn voor de omwonenden?

• h. Bouwverordeningen van toepassing?

Deze gewestelijke, provinciale en stedelijke verordeningen leggen bijkomende stedenbouwkundige normen op in verband met waterzuivering, opslag en bufferen van hemelwater, toegankelijkheid van publieke ruimten, inbuizen van grachten, ...

Wil je info over het bouwverlof van volgend jaar. Ga dan naar deze site.

Foto's